오피스/지식산업센터 7개월 공실 후, 깨달은 점

2022.7월에 등기 친 오피스 물건을
2023.2월에 임차를 맞추게 되면서
오피스 7개월 공실 후 깨달은 점에 대해서 작성하고자 합니다. 
 

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지난 2022년에 주변에 오피스가 완판 된 것을 확인 후,
완판 된 오피스보다 평단가가 저렴한 입주를 앞둔 오피스를 매수할 기회가 생겼습니다. 
매도자는 등기 이전에 매도하려는 물건이었고, 거의 분양가에 매수가 가능하였는데,
 
매수 전, 아래 내용들에 대해서도 고민이 있었습니다.
1. 적지 않은 초기투자금
2. 신규 입주물량 및 주변에 이미 입주한 지식산업센터/오피스
3. 점점 높아만 가는 이자율
 
 
이때까지만 해도 이렇게까지 금리가 높아질 거라고,
높아진 금리가 모든 투자자/사업가들의 심리를 이렇게까지 얼어붙어할 거란 생각도 하지 못하였습니다. 
그리고 동시 입주를 하는 입장이므로.. 무조건 임대 맞추는걸 우선순위로 했어야 한다는 것을 놓쳤습니다. 
 

 

2023년 2월 기준, 입주율은 50% 정도 라고 합니다. 

제가 제일 늦게 맞췄다고 생각했는데, 아직도 공실률이 꽤 많습니다. 

공실 7개월 경험 후, "왜 이렇게 늦게 맞춰졌을까?", "어떤 요인 때문일까?" 생각해 보았습니다. 

미리 파악했었다면, 지금 보다는 더 나은 조건으로 빠르게 임대를 맞췄을 겁니다.

 

 

대외적인 요인으로는

1. 입주물량에 비해 부족한 수요 

  - 주변에 신축 오피스/지산 입주장이 되면, 주변 구축에서 근무하는 사업가들이 이사를 오는 경우가 많다고 합니다. 

    그런데 높아진 금리 때문인지, 이사 오는 비용도 아끼는 사람들도 꽤 많아, 이사를 오는 사람들이 과거에 비해 적었다고 합니다 

2. 높은 관리비

   - 같은 건물에 지식산업센터와 오피스가 동시에 입주해 있는데,

     비교적 관리비가 저렴한 지식산업센터부터 입주를 하였다고 합니다. 

     통상 신축건물이 들어서면 관리단을 새로 구성하게 되는데, 이후 관리비가 조금은 저렴해질 것으로 예상합니다. 

     (공실 기간 동안 월 18~20만 원 지출)

 

   

내부적인 요인으로는

3. 적극적으로 부동산에 연락하지 않은 것

  - 초반에 임대를 맞춘 주변분들을 보면,

    최소 20개 이상의 부동산에 연락하고, 직접 부동산에 방문하는 적극적인 모습을 보여왔습니다. 

    그 반면 7개 내외 부동산에 연락하며, 연락오기를 기다렸던.. 저의 큰 실패 요인이었습니다. 

 

4. 주변 시세보다, 내가 받아야 하는 월세(수익률)에 집착

   - 네이버부동산 검색 및 부동산 전화를 통해서 주변 시세는 파악하였습니다만, 

     오피스/지산 소유주들 오픈채팅방에서 최소 얼마 이상 받아야 한다!라는 경쟁상대들의 이야기에 매몰되었습니다. 

 

5. 전매를 도와준 지인에게 연락하여 내 상황을 알리지 않아, 적극 도움을 받지 못함

 

처음에는 공실이 길어도 버틸만했습니다

그런데 매월 이자가 10만 원씩 늘어나는 걸 보니, 번쩍 눈이 떠졌습니다. 

 

마침, 부동산에서 주변 시세에 맞춰 임대를 놓을 생각이 있냐고 연락이 왔습니다. 

여러 가지 생각이 들었습니다. 

'내가 이 금액을 받으려고 7개월을 버틴 건 아닌데..'

'지금 이 가격에 맞추면, 나중에 5% 인상 시 문제가 될 수 있겠다'

 

 

그리고 네이버부동산을 켜서 주변 매물을 보니, 

아직도 소화되지 않은 매물들.

그리고 올 연말에 AIT센터도 입주한다고 하는데..

내가 임대를 맞추지 않아도 임차인 입장에서 선택지가 많았고, 심지어 더 좋은 조건들도 있었습니다. 

  

 

7개월간 현생이 치여 사느라 별 신경을 못쓰다가 

높아진 이자에 눈이 뻔쩍 떠지면서 

결국엔 오피스 7개월 공실 끝에, 임차를 맞추게 되었습니다.