광명5구역 공사비 28% 인상으로 최종 협의 완료 (463만원→593만원)

원자재 값 상승으로 재개발/재건축 사업장의 공사비 증액 이슈가 대두되면서, 조합/시공사간 갈등이 심해지고 있습니다.

 

최근 광명5구역 시공사(현대, GS, SK)는 공사비 안 올려주면 공사를 시작하지 못한다고 엄포를 하였고,

한 달여간 조합, 시공사간 공사비 협상을 진행한 결과, 공사비 28%를 인상하는 것으로 최종협상 완료하였습니다. 

지난 금요일 광명5구역 재개발 공사비 관련하여, 조합에서 조합원에게 보낸 문자입니다.

 

광명5R구역 조합원님, 안녕하십니까? 

공사비 협상 결과를 보고 드리기에 앞서, 모든 책임을 지고 있는 조합장으로서 만족스러운 결과를 전해드리지 못해 대단히 송구하다는 말씀부터 드립니다.

도급계약서상으로는 공사비를 소비자물가상승분만큼 인상해 주면 되지만, 시공사가 최근 급등한 건설 원자재 가격 등 실질 공사비 인상분을 반영해 주지 않으면 공사를 시작할 수 없다고 버티는 상황에서 착공을 위해 어쩔 수 없는 선택이었습니다. 

1. 공사비
공사비는 평당 630만원 --> 597만원 --> 593만원으로 협상을 마무리 했는데, 이번 협상과정에서 컨소시엄의 단점을 실감했습니다. 11구역 시공사인 H사가 11구역 공사비 협상을 앞두고 그 기준이 되는 우리 구역 공사비를 절대 양보하지 않았다는 후문입니다. 

기존 계약에서는 착공 후 지질조건이 변동될 경우 이에 따른 공사비를 조정하는 것으로 되어 있었으나, 이번 계약에서는 실착공일 이후 지질조건 변동시에도 공사비 조정을 청구할 수 없도록 명시하여 추가 인상 여지를 없앴습니다.

또한, 일단 593만원으로 착공하지만, 공사비 검증을 통해 변동된 공사비는 추후 협의를 거쳐 변경계약에서 반영하기로 하였습니다. 

2. 공사기간
공사기간은 53개월 --> 49개월 --> 48개월로 마무리되었는데, 2027. 6. 30 입주보장 조건입니다. 공기는 토공량과 암반량이 가장 많은 G사(가운데 2공구)가 기준이며, 광주 화정동 아파트 붕괴사고 이후 안전기준이 강화되고, 아파트의 품질 확보를 위해서는 필수적인 기간이라고 합니다. 

기존 계약은 45개월이었지만, 지하 암반관련 공사진행 사항을 검토하여 공사기간을 변경한다는 단서 조항이 있었기 때문에 실제 공사기간이 얼마가 될지는 알 수 없는 상황이었습니다. 그런데, 이번 계약에서는 암반량에 관계없이 무조건 2027. 6. 30 입주를 보장함으로써 입주 계획을 세우시는데 편리한 점은 있을 것 같습니다.

3. 기타
시공사에서는 조합원의 중도금을 60% 요구하였으나, 조합에서는 조합원님의 중도금 이자 부담을 고려하여 중도금 40%를 관철시켰습니다. 다주택자를 포함한 모든 조합원(법인 제외)이 중도금 대출을 받을 수 있기 때문에 계약금 10%만 있으면 입주시까지 자금 부담은 없습니다.

4. 향후 일정
공사도급계약안이 총회에서 통과되어야 계약서에 날인할 수 있습니다. 다음 주에 계약서 문구가 최종 확정되면 이사회, 대의원회를 거쳐 총회를 개최하려고 합니다. 구체적인 총회 일자와 장소는 다시 안내해 드리겠습니다. 

총회가 통과되면 시공사가 공사도급계약서를 가지고 시공보증서를 받는데 약 2주가 걸린다고 합니다. 시공보증서를 포함한 모든 착공서류를 광명시청에 제출하면 특별한 문제가 없을 경우 약 1주일 후에 관착공(착공신고필증)을 받을 수 있습니다. 착공신고필증과 함께 펜스설치가 완료되면 실착공을 할 수 있습니다.


조합원 여러분!
경제 여건상 불가피하게 이번에 공사비는 인상되지만, 조합원 분양가와 분담금은 그대로 유지 하겠습니다. 비례율은 기존대로 108.55%를 적용하여 조합원 분양계약을 체결하겠습니다. 이 경우 오히려 조합원님의 종전자산감평액 대비 8.55%의 이익을 보시는 것입니다. 일반적으로 타 조합의 경우 비례율 100%를 적용하여 조합원 분양계약을 체결합니다.

증액된 공사비는 높은 일반분양가와 임대주택 재입찰로 수입은 증가시키고, 정비사업비는 절감하여 최대한 만회하겠습니다. 

입주시까지 계속적으로 비례율 분석을 해서 조합원님의 추가 분담금이 발생하지 않거나 최소화되도록 모든 노력을 다하겠습니다. 저희 조합 집행부를 믿고 많은 관심과 성원을 부탁드립니다. 감사합니다.

  조합장 허 진 영 배상

 

출처 - 부동산R114

 

광명5구역은 1년간 조합장 부재로 사업이 지지부진했음에도 불구하고, 

새로운 조합장 선출 후 빠른 시일 내에 공사비 협상을 잘 마무리 지은 것으로 보입니다. 

 

분양가 상한제가 해제된 광명시에는, 올해 광명1,2,4,5구역 재개발과 철산주공 10,11단지 재건축 분양이 예정되어 있습니다.

일반분양가를 최대한 올려야 기존 비례율 108.55%를 유지할 수 있을 텐데 청약물량이 워낙 많다 보니,

어느 시점에 일반분양을 해야 성공적으로 분양을 할 수 있을지 고민이 많을 것으로 보입니다.